Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında 06.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı adi yazılı sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden temlik almıştır. Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 14.01.2014 tarihli inşaat bilirkişi raporunda inşaatın tamamlandığı ancak davacıya tapudan devir işleminin gerçekleştirilmediği belirtilmiştir. Ayrıca yargılama sırasında davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden taşınmazın tüm hisselerini satın alarak tamamına malik olduğu anlaşılmaktadır. Davacı tarafından peşin olarak ödenen 60.000,00 TL dışındaki toplam 47.500,00 TL bedel depo edilmek suretiyle davacının yükümlülüklerini yerine getirdiği anlaşıldığından mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Dava, arsa sahibiyle yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil İSTEĞİNE İLİŞKİNDİR.
Davalı, davanın REDDİNİ SAVUNMUŞTUR.
Mahkemece, davanın reddine KARAR VERİLMİŞTİR.
Hükmü, davacı vekili TEMYİZ ETMİŞTİR.
Arsa sahibiyle aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa KAVUŞTURULMASI ZORUNLUDUR.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181 inci MADDELERİNDE DÜZENLENMİŞTİR. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) haklarıyla birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa ETMESİ GEREKİR. KURAL BUDUR. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin DIŞINA ÇIKMAKTADIR.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu ÇOK AÇIKTIR. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun HAKKI OLMUŞTUR.
Arsa sahibiyle aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini KANITLAMASI GEREKİR. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak ZORUNDA DEĞİLDİR. Gerçekten Borçlar Kanununun 167 nci maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi BAKIMINDAN ÖNEMSİZDİR. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81 inci maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların YAPILMASI GEREKMEKTEDİR. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355 inci maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ANA BORCUDUR. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde EKSİKSİZ İFASIDIR. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince arsa sahibiyle yüklenici arasında 06.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı adi yazılı sözleşmeyle dava konusu daireyi yükleniciden TEMLİK ALMIŞTIR.
Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 14.01.2014 tarihli inşaat bilirkişi raporunda inşaatın tamamlandığı ancak davacıya tapudan devir işleminin GERÇEKLEŞTİRİLMEDİĞİ BELİRTİLMİŞTİR. Ayrıca yargılama sırasında davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden taşınmazın tüm hisselerini satın alarak tamamına malik OLDUĞU ANLAŞILMAKTADIR.
Davacı tarafından peşin olarak ödenen 60.000,00 TL dışındaki toplam 47.500,00 TL bedel depo edilmek suretiyle davacının yükümlülüklerini yerine getirdiği anlaşıldığından mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken arsa sahipleriyle yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle BOZULMASI GEREKMİŞTİR.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.05.2015 tarihinde OYBİRLİĞİYLE KARAR VERİLDİ.
Yargıtay
14. Hukuk Dairesi
Esas : 2014/12683
Karar : 2015/5159
Tarih : 06.05.2015
Bir önceki yazımız olan KİŞİLERİN HUZUR VE SÜKUNUNU BOZMA SUÇU başlıklı makalemizi de okumanızı öneririz.
