Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.06.2015 tarihli 2014/6-315 Esas ve
2015/1744 Karar sayılı kararında özetle; yasal onalım hakkından bahsedebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerektiği, bu hakkın konusunun pay satışı olduğu, gerçek bir satışın konusu olmayan, satış mahiyetinde bulunmayan pay temliklerinde kanuni onalım hakkının doğmayacağı, yine kural olarak, hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği durumlarda, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği, öte yandan akrabaya satışta ortada satış sözleşmesinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan bulunmadığı, somut olayda ise pay satışı, davalının evlat edinilmesi kararının kesinleşme tarihinden çok önce olup, satışın gerçekleştiği sırada davalı, satış yapan pay malikinin evlatlığı ya da akrabası olmadığından satış tarihinden evvel davalının, pay malikinin bakımını uzun zamandır üstlenmesi de evlatlık ilişkisinin kurulması için yeterli olmayacağından, davacının onalım hakkının bulunduğunun kabulü gerektiği gözetilmelidir.
Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.05.2012 gün ve 2010/258 E., 2012/223 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, YARGITAY 6. Hukuk Dairesinin 11.12.2012 gün ve 2012/14113 E., 2012/16417 K. Sayılı ilamı ile;
(…Dava önalım hakkına konu edilen payın iptal ve tescil İSTEMİNE İLİŞKİNDİR. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından TEMYİZ EDİLMİŞTİR.
Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazın 3. kat 36/460 arsa paylı 10 ve 4.kat 13 nolu no bağımsız bölümlerin paydaşı bulunduğunu, aynı bağımsız bölümlerde 1/3 paya sahip diğer paydaş Hasan Ahmet’in her iki bağımsız bölümde intifa hakkını üzerinde bırakarak 10 nolu bağımsız bölümündeki payını 16.200 TL, 13 nolu bağımsız bölümdeki payını da 18.300 TL bedelle davalı Hatice’ye sattığını toplam bedel olan 34.500 TL bedeli depo etmeye hazır olduğunu belirterek önalım hakkının tanınmasını ve davalı adına kayıtlı payların iptaliyle müvekkili adına TESCİLİNİ İSTEMİŞTİR. Davalı vekili savunmasında davalı Hatice’nin Şişli 3. Aile Mahkemesinin 2010/52-954 sayılı ilamı ile pay satan Hasan Ahmet tarafından evlat edinildiğini, evlat edinen Hasan Ahmet’in davalının kardeşi olduğunu, Hatice’nin pay satan Hasan Ahmet’e 11 yıldır baktığını kendisini evladı gibi bildiğini bu nedenle kızına yaptığı temlik nedeniyle önalım hakkı KULLANILAMAYACAĞINI BELİRTMİŞTİR.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren BİR HAKTIR. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3 üncü maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRİLMİŞTİR.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde BULUNDURULMASI GEREKİR.
Olayımıza gelince:Önalım hakkına konu payın bulunduğu 10 ve 13 nolu bağımsız bölümlerdeki 1/3 er çıplak mülkiyet 23.2.2009 tarihli aynı resmi senetle toplam 34.500 TL bedelle DAVALIYA SATILMIŞTIR. Davalı vekili müvekkilinin pay satanın evlatlığı olduğunu ve önalım hakkının KULLANILAMAYACAĞINI SAVUNMUŞTUR. Pay davalıya 23.2.2009 TARİHİNDE SATILMIŞTIR. Davalı Hatice pay satan Hasan Ahmet tarafından Şişli 3. Aile Mahkemesinin 5.11.2010 tarih ve 2019/52-954 sayılı ilamıyla evlat edinilmiş ve bu karar 26.11.2010 TARİHİNDE KESİNLEŞMİŞTİR. Karar kesinleşmekle evlat edinme tarihinin olduğunun 26.11.2010 KABULU GEREKİR. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Satış tarihi evlat edinme TARİHİNDEN ÖNCEDİR. Olayda 27.03.1957 tarih/12-2 İ.B.K.nın uygulama OLANAĞI BULUNMAMAKTADIR. Satış tarihinden önce davalının pay satana bakması veya onunla ilgilenmesi pay satanla davalı arasında evlatlık ilişkisi olduğunu göstermeyeceği gibi akraba olduğu da söylenemez. Satış tarihinde davalı üçüncü KİŞİ DURUMUNDADIR. Öte yandan önalım hakkı satışla kullanılabilir hale geldiğinden iyi niyet kuralının bu olayda tartışılması MÜMKÜN DEĞİLDİR. Davacı önalım bedelini DEPO ETMİŞTİR. Bu durumda davacının önalım hakkı bulunduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki KARARDA DİRENİLMİŞTİR.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil İSTEMİNE İLİŞKİNDİR.
Davacı vekili; müvekkilinin İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy mah. 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazda 3.kat 36/460 arsa paylı 10 numaralı ve 4.kat 36/460 arsa paylı 13 numaralı meskenlerde 1/3’er oranında paydaş olduğunu, müşterek maliklerden Hasan Ahmet’in 10 ve 13 numaralı meskenlerdeki 1/3’er payını intifa hakkını üzerinde bırakarak toplam 34.500.-TL bedelle davalıya 23.12.2009 tarihinde satış yoluyla devrettiğini, müvekkilinin bu satıştan haberi olmadığını, Türk Medeni Kanununun 732 nci maddesi uyarınca şufa hakkını kullanmak istediğini, satış bedeli olan 34.500-TL’yi mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu belirterek dava konusu 2013 Ada 84 parsel sayılı 10 ve 13 numaralı taşınmazlarda, davalının Hasan Ahmet’den satın aldığı hisselerin iptaliyle tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini TALEP ETMİŞTİR.
Davalı vekili; müvekkili Hatice’nin, davacının erkek kardeşi olan Hasan Ahmet’in kızı olduğunu, Şişli 3. Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı ilamıyla Hasan Ahmet’in davalıyı evlat edindiğini, davacının yıllardır erkek kardeşi olan Hasan Ahmetle konuşmadığını, davalının da Ahmet’in tüm bakımını üstlendiğini, birlikte yaşadıklarını, kızına yaptığı devir nedeniyle önalım hakkının oluşmayacağını belirterek davanın REDDİNİ SAVUNMUŞTUR.
YEREL MAHKEMECE, davacıyla davalıya payını satış yoluyla devreden Hasan Ahmet’in kardeş oldukları, İstanbul 7. Aile Mahkemesinin (Kapanan Şişli 3. Aile Mahkemesi) 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı 05.11.2010 tarihli kararıyla davalı Hatice’nin, Hasan Ahmet tarafından evlat edinilmesine karar verildiği ve bu kararın 26.11.2010 tarihinde kesinleştiği, her ne kadar davalının tapu maliki Hasan Ahmet’den dava konusu taşınmazın 1/3 payının çıplak mülkiyetini işbu evlat edinme kararından önceki bir tarih olan 23.02.2009 tarihinde tapuda satış yoluyla devralmış ise de, taraflar arasındaki evlatlık ilişkisinin bu satış tarihinden çok önce de var olduğu, davalının satış yapan tapu malikiyle aile ilişkisi içerisinde olduğu ve taşınmazın davalıya esasen bir bedel alınmaksızın çıplak mülkiyetinin devredildiği, davacının da Hasan Ahmet’in kız kardeşi olduğuna göre bu durumu bilebilecek durumda olduğu ve bilmesi gerektiği, davalının paylı mülkiyete konu taşınmazdan pay satın alan 3.kişi konumunda olduğunu söyleyebilme olanağının olmadığını, bu durumu bilebilecek durumda olan davacının da bu koşullarda iyi niyetli olduğunun söylenemeyeceği, bu durumda TMK 732 nci maddesi ve devamı maddeleriyle düzenlenen ön alım hakkına dayalı olarak davacı adına tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme KARARI VERİLMİŞTİR.
Direnme kararını, davacı vekili TEMYİZE GETİRMİŞTİR.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu payların davalıya, evlat edinmeden önce satılması durumunda 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanıp uygulanamayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı NOKTASINDA TOPLANMAKTADIR.
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları ÖNEM TAŞIMAKTADIR. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım HAKKI TANINMIŞTIR.
Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak OLDUĞU BELİRTİLMİŞTİR.
Öte yandan 20.06.1951 gün 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” ŞEKLİNDE AÇIKLANMAKTADIR.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732 nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” HÜKMÜ ÖNGÖRÜLMÜŞTÜR.
Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım HAKKI GETİRİLMİŞTİR.
Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu İFADE EDİLMİŞTİR.
Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu PAY SATIŞIDIR.
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım HAKKI DOĞMAYACAKTIR. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye İMKAN BULUNMAMAKTADIR.
Bu kapsamda temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım HAKKI KULLANILAMAYACAKTIR. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede olmadığından, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi MÜMKÜN DEĞİLDİR.
Önemle vurgulanmalıdır ki, kural olarak, payı satın alan tarafından temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibeyle temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının DİNLENMEYECEĞİ AÇIKTIR.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre, pay maliki Hasan Ahmet’in 23.12.2009 tarihinde dava konusu İstanbul ili Şişli ilçesi Mecidiyeköy mahallesi 2013 ada 84 parsel sayılı 3.kat 10 numaralı ve 4.kat 13 numaralı taşınmazlardaki 1/3’er payını davalı Hatice’ye devrettiği, bu devirden sonra 10.02.2010 tarihinde Şişli 3. Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2012/954 K. sayılı dosyası ile “Evlat Edinme” davası açtığı, dava sonucunda Hasan Ahmet’in davalı Hatice’yi evlat edinmesine karar verildiği, kararın 26.11.2010 tarihinde KESİNLEŞTİĞİ ANLAŞILMAKTADIR.
Uyuşmazlığın çözümünde 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı önem taşımakta olup anılan kararın uygulanabilmesi hususunun DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR.
27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının bağlayıcı olan sonuç kısmında “Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” karar VERİLDİĞİ BELİRTİLMİŞTİR.
Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında, “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye İMKAN YOKTUR. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına YER VERİLMİŞTİR.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası OLDUĞU GÖRÜLMEKTEDİR. Anılan kararın olayımızda uygulanabilmesi için, 23.12.2009 tarihinde yapılan pay satışının davalının evlat edinilmesine karar verildiği tarihten sonra OLMASI GEREKMEKTEDİR. Ancak bunun aksine pay satışı, davalının evlat edinilmesine dair verilen kararın kesinleşme tarihi olan 26.11.2010 tarihinden ÇOK ÖNCEDİR. Satışın gerçekleştiği sırada davalı Hatice, satış yapan pay maliki Hasan Ahmet’in evlatlığı veya AKRABASI DEĞİLDİR. Satış tarihinden önce davalının, pay malikinin bakımını uzun süredir üstlenmesi evlatlık ilişkisinin kurulması için YETERLİ DEĞİLDİR.
Hal böyle olunca, uyuşmazlığa 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağının ve sonuçta davacının önalım hakkının bulunduğunun KABULÜ GEREKİR.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından, dava konusu payların çıplak mülkiyetinin devredildiği, intifa hakkının devreden kişide kaldığı, davalıya yapılmış gerçek bir satışın bulunmadığı, asıl amacın bağışlama olduğu, 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen kişilerin tadadi olarak sayılmadığı, söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması gerektiği ve şufa hakkının kullanılamayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü savunulmuşsa da, yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul ÇOĞUNLUĞUNCA BENİMSENMEMİŞTİR.
Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme KARARI BOZULMALIDIR.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 24.06.2015 tarihinde OYÇOKLUĞUYLA KARAR VERİLDİ.
KARŞI OY
Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkemenin direnme kararının gerekçesinde dayanılan nedenlere ve her ne kadar direnme kararında açıkça belirtilmemiş ise de, YARGITAY’ın 20.03.1957 tarih ve 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayalı olarak davalıyla taşınmazın önceki maliki arasında tapuda satış biçiminde gösterilen işlemin aslında bağışlama niteliğinde olduğunun kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik olmamasına, nitekim HGK’nın 27.6.2012 gün ve 2012/6-239 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, söz konusu İBK’da “karı-koca, evlat veya akraba” terimleri kullanılmış olmasının tadadi bir nitelik arzetmediğinin, bedelsiz devir-bağışlama ilişkisi olup olmadığının değerlendirilmesi bakımından kararda zikredildiğinin kabulünün gerekmesine ve ayrıca mezkur İBK ile sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralına bir istisna getirilmiş olmasına göre, yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan HGK çoğunluğunun aksi yöndeki kararına katılamıyoruz.
Bir önceki yazımız olan İMZA İNCELEMESİ başlıklı makalemizi de okumanızı öneririz.
