Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 02.12.2015 tarihli 2015/30062 Esas ve 2015/35192 Karar sayılı ilamında özetle; 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda; 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 223. maddesi uygulanacaktır. Türk Borçlar Kanununun 223. maddesine göre, ” Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.” Bildirmediği takdirde ise satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa bu durumu da hemen satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. TBK’nun 223. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı,davalı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yaptırılan Adana Yüreğir Aksantaş Toki Konutları’ndan daire satın aldığını, dairenin teslimatının yapılmasına rağmen teslimin birçok eksikle yapıldığını ve taşındıktan sonra birçok ayıplı iş belirlediğini, bunun yanında apartmanın ortak kullanım alanlarında da eksik imalat bulunduğunu ileri sürerek, yapılacak keşif neticesinde daire içerisinde ve ortak kullanım alanlarında belirlenecek eksik ve ayıplı işlerin belirlenerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 600,00 TL’nin yasal faiziyle tahsilini, ıslah ile de talebini 6.332,04 TL artırarak faiziyle davalıdan tahsiline karar VERİLMESİ İSTEMİŞTİR.
Davalı, dairede ayıp ve eksik bulunmadığını sorumluluğun yüklenici firmaya ait olduğunu, ayıp ihbar mükellefiyetinin yerine getirilmediğini savunarak davanın REDDİNİ DİLEMİŞTİR.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş;hüküm, davalı tarafından TEMYİZ EDİLMİŞTİR.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının REDDİ GEREKİR.
2-4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir HÜKÜM BULUNMAMAKTADIR. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 223 üncü MADDESİ UYGULANACAKTIR. Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesine göre, ” Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona BİLDİRMEK ZORUNDADIR.” Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa bu durumu da hemen satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıpla birlikte kabul etmiş sayılır. TBK’nun 223 üncü maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Hemen belirtmek gerekir ki eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına GEREK YOKTUR. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı İŞLER İÇİNDİR. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği KABUL EDİLMELİDİR.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa;davacıya konutunun 24.09.2009 tarihinde teslim edildiği, davalı idare tarafından geçici kabulün ise 25.08.2009 tarihinde yapıldığı dosya KAPSAMINDAN ANLAŞILMAKTADIR.
Dava konusu Yüreğir Aksantaş Konut’larında mahkemece keşif yapılmış ve konusunda uzman bilirkişiler tarafından 21.05.2014 tarihli rapor TANZİM EDİLMİŞTİR.Bilirkişiler,gizli ayıpların ortaya çıkması gereken tarih olarak konutun tesliminden sonra en az bir kış mevsimi geçmesi GEREKTİĞİNİ BELİRTMİŞLERDİR. Davacının konutu teslimle dava tarihine göre dört kış mevsiminin GEÇTİĞİ GÖRÜLMEKTEDİR. Kaldı ki, konutların bulunduğu Adana ilinde kış mevsiminin diğer il ve yörelere göre daha ılıman geçtiği DE BİLİNMEKTEDİR. Diğer bir söyleyişle, daire ve ortak alanlardaki gizli ayıpların süresinde yapılmadığının kabulüyle reddine karar verilmesi gerekirken aksine düşüncelerle kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup BOZMA NEDENİDİR.
3-Davacının dairesiyle ortak alanlardaki eksik imalatlar yönünden ise mahkeme gerekçesinde açıkça, davalı idare tarafından eksik imalatların tamamlanması hususunda yüklenici firmalara süre verildiği ve buna istinaden de eksikliklerin bulunduğunun belirlendiği ve çalışmaların devam ettiğinin komisyonca beyan edildiğinden bahsedilmiş ancak eksik imalatların dava ve keşif tarihi itibariyle ne kadarının tamamlanıp tamamlanmadığının belirlenmediği, bilirkişi raporu doğrultusunda tamamı yönünde hüküm KURULDUĞU ANLAŞILMAKTADIR. Hal böyle olunca, az yukarıda belirtildiği şekilde, idarece kurulan komisyonla yüklenici müteahhit firmalara eksik imalatların ne kadarının tamamlatılıp tamamlattırılmadığının tespitiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup BOZMA NEDENİDİR.
SONUÇ:Yukarıdaki 1.bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Ve 3.bentte açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 02.12.2015 tarihinde OYBİRLİĞİYLE KARAR VERİLDİ.
Bir önceki yazımız olan TRAFİK KAZASINDAN KAYNAKLANAN SÜREKLİ MALULİYET TAZMİNATI İSTEMİ başlıklı makalemizi de okumanızı öneririz.